2014-11-04 扬子晚报网
老旧小区管理对于政府部门和物业公司，个个都有说不尽的难题。但在主城新街口地区进香河路33号，几位东南大学退休教授组成的业委会自管几年后，400户居民业主物业管理费上缴率达到96.7%，老教授们聘用的“5个半人”管理团队，也实现收入有盈余，积极性高涨。扬子晚报记者昨天慕名来到被玄武区和新街口街道赞不绝口的33号大院，零距离看教授们如何管理年纪在三四十年的老小区。
物业费收得高，管理员有奖励
“大院共有15幢楼，2.9万平米建筑面积，住户401户。”71岁的东南大学退休教授钱文辉对小区情况了然于心。这是东大自1979年—1984年期间建设的家属院，在2009年以前一直由东大后勤保卫处直接管理，后来东大委托社会物业管理公司进驻，却因管理资质不齐三年后退出。钱文辉自2006年起就被选为业委会主任，物业公司退出后，他从管理“后台”来到前台面对居民。他和业委会副主任胡培真在15幢楼的31个单元都发动了一位楼幢积极分子，向居民传达缴纳无业管理费的信息。胡培真告诉记者，物业管理费每平米0.35元，可能是目前南京市老旧小区中的最低标准，这部分钱收上来给5.5个保安、保洁员发放工资。为鼓励保安发动业主缴费，业委会承诺大家，只要收取到90%以上，年底就奖励每人每月600元。
人员工资解决了，那么维持小区硬件维修、停车管理等，则需要从车位费中另行收取。
停车费东边不行西边取，创新
记者来到2幢的楼道看到，墙上的书报箱已很破败，过道的窗户也残缺不齐，但卫生还算可以。“建一个不锈钢的报箱，一幢楼就要5000块，虽然物业管理费有十多万元的盈余，但还不敢用在这方面。”胡培真告诉记者，三四十年高龄的房屋，将会随时需要维修，而他们到房产部门了解到，院内各幢楼目前的维修基金所剩不多，一旦维修都是大钱，他们不敢轻易花在别的方面。
记者算了一笔账，按照目前物业管理费的标准，业委会收取的只够发5.5个人的工资，连他们过节费、高温费还不够。那么这部分缺口怎么解决？“当然是每月每车100元的停车管理费。”钱教授打开本子，上面是有车业主的资料，记者看到，钱教授皱起了眉头。保安张师傅告诉记者，小区不规整，不能整齐划出停车位，凌乱地可以停放70辆车，但有20户以此为借口不缴费。业委会调研后决定，白天将大院内的20个“车位”提供给附近时代华府的车主，每月每车收取200元，用这个账来补贴业主不缴费的漏洞，这也正是钱教授为主的业委会盈余的关键。担心维修等额外开支，他们还把院内以前东大作后勤的仓库装修，出租给两家公司，这样，进香河路33号大院的收入就比较乐观了。
5.5人团队精悍，充满人情味
为什么管理人员是5.5个人？
面对记者的好奇，钱教授笑了：大院共有两个门，东门在进香河路上，是大门，每天需要24小时专人看管，这里就需要3个保安轮班制；北门位处北京东路，是一扇小门，只有自行车或步行才能进出，门口有个老值班室，值班的石师傅在北京东路门口看房街道上的自行车。“他可以说一脚在门里，一脚在门外。”钱教授说，石师傅的老伴有时也帮他看门，所以业委会就按半个人的费用给他们。再加上一个保洁员，5.5个人在钱教授为主的业委会组织下，把一个不小的小区管理得井井有条。保洁员每天负责小区环境打扫，每十天再进入居民楼幢清扫，忙不过来时3个保安帮忙，钱教授他们按照钟点工资支付给大家。张师傅告诉记者，他们目前按南京最低工资标准1630/月拿工资，个别没有退休单位的，凭借当地办理的社会保险凭据给业委会报销做账。每年11个节假日，每人还发1100元过节费，以及年底的红包等。而记者询问钱教授：业委会这么辛苦挣钱、做账、管理，每月的劳务费是多少？胡培真说，他每月200元，钱教授每月400元。
自管经验和高物管收缴率领先
居民们对小区的管理买账吗？知道老教授们反差这么大的付出和回报吗？住在2幢的居民老刘说：小区安全卫生，一是仰仗大家素质高，二要感谢老教授们的无私付出。“我们也希望不缴停车费的邻居，多为他们考虑，尽快把费用交了吧。”记者了解到，这里位于主城核心区，又是南师附小学区，尽管房屋“高龄”，又多是五六十平米的小套，但二手房价已经炒到3万元以上一平米。老刘感激地说，这个房价里面也有业委会管理的功劳！
记者随后采访了新街口街道城管黄文明科长。他对于钱教授等几位老人的付出有赞赏也有感动：“他们不拿或只拿很少的费用，每天琢磨如何管理创新，跑房产、城管，跑国资部门，就是想为居民争取更多的权益。他们委托5.5个人管起近3万平方米的小区，这不仅在街道，就是在全市也足可以自豪。”他说下一步想帮助这个自管机构注册成立物业公司，让时代华府在小区停车缴费能够合法化。 扬子晚报记者 董婉愉